In het kort
Voordat ik begin met mijn observaties over het Nederlandse woonbeleid: ik ben werkelijk een buitenstaander. Door mijn werk hier ben ik pas begonnen een oppervlakkig begrip te krijgen van het Nederlandse systeem. Daarentegen ken ik de Amerikaanse context van het woonbeleid door en door, en vanuit dat perspectief wil ik enkele eerste vergelijkende inzichten delen.
Het eerste betreft de omvang en volwassenheid van de Nederlandse sociale huursector, die mij hebben getroffen. Voor u lijkt dit misschien heel gewoon, maar vanuit mijn Amerikaanse perspectief is het feit dat 270 woningcorporaties meer dan 2,3 miljoen woningen bezitten – bijna 30 procent van de totale woningvoorraad – werkelijk opmerkelijk. In de Verenigde Staten bezitten ongeveer 3.000 publieke huisvestingsorganisaties circa 1 miljoen woningen. Non-profitorganisaties en andere partijen bezitten daarnaast nog ongeveer 5 miljoen betaalbare of huurprijsgereguleerde woningen. Samen komt dat neer op ongeveer 4 procent van de totale bewoonde woningvoorraad.
Benijdenswaardig
Naar mijn mening verklaren drie kenmerken de nog altijd benijdenswaardige positie van de Nederlandse sociale huursector. Ten eerste valt de professionalisering van de sector op. De schaal van woningcorporaties en hun vermogen om grote en diverse portefeuilles te beheren zijn nauwelijks te vergelijken met soortgelijke organisaties in de Verenigde Staten. Hun sterke aanwezigheid in steden als Amsterdam en Rotterdam versterkt bovendien hun positie, zowel als organisatie als op de huurmarkt. In de Verenigde Staten is alleen de New York City Housing Authority qua omvang enigszins vergelijkbaar.
Ten tweede vind ik de eenvoud van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opmerkelijk. Woningcorporaties zijn geen overheidsorganisaties, maar hebben wel toegang tot financiering tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van de overheid. Dat geeft hen een sterkere positie op de markt. De Amerikaanse situatie is – opnieuw – vrijwel het tegenovergestelde. Overheidsfinanciering gaat daar gepaard met regels, voorwaarden en aanvullende eisen. Daardoor wordt woningbouw duurder en kan de uitvoering maanden vertraging oplopen.
Foto: Joel Raskin, www.jrDigitalMedia.com [CC BY-SA 2.5, via Wikimedia Commons]
Als derde kenmerk valt mij de relatief pragmatische omgang met individuele woningen op. Dat verschilt fundamenteel van de aanpak in de Verenigde Staten. Daar heeft sociale huisvesting een grote symbolische betekenis vanwege het ernstige tekort aan betaalbare woningen voor lage inkomensgroepen en de geschiedenis van economische en raciale segregatie. Wanneer woningen het einde van hun levensduur bereiken, moeten publieke huisvestingsorganisaties langdurige procedures doorlopen om huurders te herhuisvesten en te begeleiden. Ik beschouw het daarom als een belangrijk voordeel dat Nederlandse woningcorporaties individuele woningen relatief eenvoudig kunnen kopen en verkopen – uiteraard met passende bescherming van huurders.
Onzekere tijden
Tegen de achtergrond van deze kenmerken valt mij op hoe onrustig het Nederlandse woonbeleid de afgelopen jaren is geworden. De Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur hebben de particuliere huursector ingrijpend veranderd. Verhuurders verkopen woningen en het aanbod van middenhuurwoningen neemt sterk af, vooral in steden als Amsterdam. Hierdoor kan een insider-outsiderprobleem ontstaan. Mensen die al in Amsterdam wonen – als eigenaar-bewoner of als huurder met een contract voor onbepaalde tijd – kunnen waarschijnlijk voorlopig blijven. Nieuwkomers zijn daarentegen aangewezen op het dure segment van de particuliere huurmarkt of op een ingewikkeld systeem waarbij zij, met hulp van huurteams en de Huurcommissie, te maken krijgen met verhuurders.
Voor zover ik kan zien, volgt deze herregulering op een eerdere periode van liberalisering, waarin investeringen in de particuliere huursector juist werden aangemoedigd. Deze voortdurende en snel opeenvolgende wijzigingen maken het systeem moeilijk te begrijpen voor zowel huurders als verhuurders. De uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel, de gevolgen daarvan voor het middensegment en de onzekerheid over handhaving en toepasselijkheid lijken negatieve effecten te hebben voor de huurders die juist met deze regelgeving geholpen zouden moeten worden. Misschien wordt mijn interpretatie gekleurd door mijn Amerikaanse, meer kapitalistische kijk op de politieke economie van de particuliere huurmarkt. Toch krijg ik de indruk dat sprake is van een kwetsbaar evenwicht dat waarschijnlijk tot verdere beleidsaanpassingen zal leiden.
Levendig debat
Tegelijkertijd staat ook de sociale huursector onder druk. De ontwikkelingen rond de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties hebben de sector de afgelopen jaren beperkt, juist op een moment waarop velen pleiten voor uitbreiding ervan.
Ook over het eigenwoningbezit woedt een levendig debat. Het belastingstelsel bevoordeelt duidelijk het eigen huis. De hypotheekrenteaftrek is daarvan een voorbeeld. De vrijstelling van de eigen woning in box 3, gecombineerd met de relatief hoge belasting op andere vermogensbestanddelen, maakt het aantrekkelijk om vermogen in de eigen woning te investeren. De beperkte belasting van het eigenwoningforfait in box 1 compenseert deze prikkel nauwelijks. Huurders die moeten kiezen tussen beleggen tegen een relatief hoge box 3-heffing en het kopen van een woning, worden fiscaal richting eigenwoningbezit gestuurd. Voor huiseigenaren geldt een vergelijkbare prikkel: in plaats van te investeren in vermogen dat in box 3 wordt belast, kunnen zij extra inkomen in hun eigen woning steken. Stijgende huizenprijzen en een krimpende particuliere huursector versterken vervolgens het insider-outsiderprobleem voor mensen die nog geen positie hebben verworven op de koopwoningmarkt en buiten de sociale huursector vallen.
Vanuit mijn Amerikaanse perspectief had ik niet verwacht dat Nederland zo expliciet een samenleving van eigenwoningbezitters zou stimuleren. Het aandeel eigenaar-bewoners ligt hier dicht bij dat van de Verenigde Staten, zij het iets lager. Ook wij kennen hypotheekrenteaftrek. Historisch gezien was dit zelfs onze grootste fiscale uitgave, veel groter dan wat de Amerikaanse overheid besteedde aan sociale huisvesting of huursubsidies. Sinds 2017 zijn de waarde en toepasbaarheid van de hypotheekrenteaftrek beperkt, waardoor minder huishoudens ervan profiteren. In de Verenigde Staten blijft afschaffing echter politiek ondenkbaar; geen van de grote partijen pleit daarvoor. Het debat wordt vooral gevoerd door academici en economen. Ik ben daarom verrast dat hypotheekrenteaftrek in Nederland nog altijd zo’n actueel politiek thema is, waarbij sommige partijen zelfs campagne voeren voor afschaffing ervan.
Een onzekere toekomst
Het voorgaande – de duurzaamheid die geworteld is in de geschiedenis tegenover de dynamiek en turbulentie van de afgelopen jaren – roept voor mij een fundamentele vraag op: wat is de toekomst van het Nederlandse woonbeleid? Vergeleken met veel andere landen heeft Nederland een relatief sterke uitgangspositie, omdat een groot deel van de sociale woningvoorraad behouden is gebleven. Ook de bestaande financieringsstructuren en de terugkeer van ruimtelijke ordening bieden perspectief. Tot nu toe zie ik echter noch een breed gedeelde visie of enthousiasme over de richting van het Nederlandse woonbeleid, noch een breder maatschappelijk debat over die gewenste richting. Misschien vinden deze gesprekken vooral in het Nederlands plaats en ontgaan ze mij daardoor. Cody Hochstenbachs Uitgewoond is bijvoorbeeld nog niet in het Engels vertaald, en mijn Nederlands is nog niet goed genoeg om mij er gemakkelijk doorheen te werken.
Misschien zullen toekomstige artikelen in De Volkshuisvester richting geven. Maar in de publicaties die mij wel bereiken – bijvoorbeeld Het Parool, in het Engels of Nederlands – zie ik weinig organisatie in politiek opzicht of een samenhangende visie op wat het Nederlandse woonbeleid zou moeten bevorderen. Is het doel verdere groei van het eigenwoningbezit, uitbreiding van de sociale huursector, meer nieuwbouw, of iets anders?
Interessant genoeg groeit in de Verenigde Staten momenteel wél de sociale beweging rond wonen. Huurdersorganisaties voeren campagne voor sterkere huurdersrechten op lokaal en deelstaatniveau, ook in traditioneel conservatieve gebieden. Een nationaal netwerk van pleitbezorgers voor meer woningbouw – de zogenoemde YIMBY’s, Yes in My Backyard – zet zich in voor veranderingen in grondbeleid en vergunningprocedures. Ook rond sociale huisvesting ontstaat een groeiende beweging, met nieuwe organisaties, financiering en invloed.
Foto: Jeroen Stoop [CC BY 3.0, via Wikimedia Commons]
Voor mij blijft echter de wezenlijke vraag: welke betekenis wil de Nederlandse samenleving aan wonen geven? Enerzijds lijkt het woonbeleid hier op een goed functionerende machine, net als veel andere onderdelen van de Nederlandse overheid. Met nationale prestatieafspraken, een versoepeling van de staatssteunregels en mogelijk een compromis over de Europese ATAD-regels kunnen woningcorporaties hun marktaandeel wellicht opnieuw uitbreiden. Als financieringsinstrument lijkt het WSW een krachtig en eenvoudig systeem te bieden dat niet noodzakelijk vernieuwd hoeft te worden. En met de terugkeer van nationale ruimtelijke ordening ontstaat opnieuw de mogelijkheid om de woningvoorraad aan te passen aan de behoeften van een veranderende bevolking.
De fundamentele vraag – met aanzienlijke politieke implicaties – is of Nederland werkelijk kiest voor een samenleving van eigenwoningbezitters, waarin sociale huur vooral een opstap vormt in een ‘wooncarrière’, waarna huishoudens uiteindelijk hun sociale huurwoning verruilen voor een koopwoning. Of kan sociale huisvesting – samen met andere woonvormen, zoals collectief wonen via wooncoöperaties – een volwaardig alternatief bieden voor mensen die geen woning of appartement willen bezitten? En wat gebeurt er met mensen die geen toegang hebben tot een van beide markten, zoals studenten en immigranten, die momenteel afhankelijk zijn van een krimpende en onrustige particuliere huursector?
Woonbeleid gaat bijna altijd over meer dan alleen wonen. Het raakt aan gebiedsontwikkeling en stedenbouw, sociaal beleid, economisch beleid en vele andere terreinen. De keuzes over welke woningen mensen kunnen betrekken, wat de overheid stimuleert en wat zij moeilijker maakt, hebben daarom gevolgen voor de samenleving als geheel. Dat is iets om over na te denken.
Foto: Bouwproject in Nederland. [PXhere.com]
