In het kort
- Het European Affordable Housing Plan richt zich vooral op het ondersteunen, vereenvoudigen en bundelen van inspanningen door lidstaten en Europese instituties. Volkshuisvesting blijft nadrukkelijk een bevoegdheid van de lidstaten.
- Het plan bevat meerdere goede elementen voor Nederland, onder meer over staatssteun, vereenvoudiging van regelgeving en fiscaliteit.
- Nederland moet zelf ook in actie komen, met het maken van politieke keuzes en de uitwerking in nationale wetgeving.
Om het Europese plan voor betaalbaar wonen (verder: EAHP) op waarde te kunnen schatten is iets van inzicht in Europese besluitvorming wenselijk. Te beginnen met de centrale organen. De Europese Commissie bestaat uit 27 commissarissen, uit elke lidstaat één. Dit is het dagelijks bestuur van de Unie, met daarnaast het gekozen Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie (bestaande uit de relevante vakministers). Dan zijn er de wetten en regels: Europese verordeningen zijn direct juridisch bindend voor alle lidstaten, in tegenstelling tot ‘richtlijnen’ die resultaatverplichtingen opleggen en een uitwerking in nationale wetgeving vereisen. Verder is er het ‘Europees semester’, de jaarlijkse afstemmingscyclus tussen de lidstaten en de Commissie. Daaruit volgen de zogenaamde landspecifieke aanbevelingen, die voor Nederland op het gebied van wonen bijvoorbeeld gaan over de afbouw van de fiscale steun voor eigenwoningbezit.
Tenslotte komen de begrippen subsidiariteit en proportionaliteit vaak langs. Subsidiariteit betekent dat de EU alleen optreedt als bepaalde doelen beter op Europees niveau bereikt kunnen worden dan lokaal, regionaal of nationaal. Proportionaliteit drukt de wens uit om niet meer dan noodzakelijk te regelen en altijd de lichtste mogelijke vorm van ingrijpen te kiezen. Binnen dit speelveld kunnen we het Europese plan voor betaalbare huisvesting nader onder de loep nemen, aan de hand van enkele belangrijke dossiers. Het 25 pagina’s tellende plan is een ‘mededeling’ en daarmee een beleidsstuk zonder directe juridische binding. Het is opgebouwd uit een viertal pilaren met in totaal 10 actielijnen (zie kader). Daarbinnen is de Commissie aan zet, maar dat geldt zeker ook voor de lidstaten zelf, lokale en regionale overheden, marktpartijen, de Europese Investeringsbank, nationale banken en financiële instellingen.
De onafhankelijke Housing Advisory Board adviseerde over het plan en benadrukte het belang van betaalbare huisvesting als een essentiële maatschappelijke en economische infrastructuur, van de aanpak van dakloosheid en het ontwikkelen van cost rental-modellen voor betaalbare huisvesting. Ook onderstreepte de Housing Advisory Board het idee dat simpelweg ‘meer bouwen’ alleen de wooncrisis niet gaat oplossen. Een betere benutting van bestaande stedelijke structuren en de koppeling van duurzaamheid aan innovatieve bouwmethoden moeten nadrukkelijk worden meegenomen.
Ook de inzet van het Europees Parlement is inmiddels duidelijk: fiscale incentives voor lage en middeninkomens, het bundelen van Europese fondsen, snellere procedures en het versterken van de Europese bouwmarkt. Het Europees Parlement heeft zich ook sterk gemaakt voor het aanpakken van toeristische verhuur in steden met overspannen woningmarkten. En de Europese Raad dan? Deze benadrukt evenzeer het belang van huisvesting en geeft aan dat volkshuisvesting een nationale competentie blijft, maar dat Europa op het gebied van financiering, bouwen en duurzaamheid, coördinatie en planning en sociale inclusie een belangrijke ondersteunende rol kan spelen.
Relevante dossiers voor Nederland
Het eerste, zeker ook voor Nederland relevante, dossier dat we hier behandelen betreft de staatssteun. Aanpassing van de staatssteunregels (actielijn 5) is voor Nederland een belangrijke stap in de goede richting. Zo is nu ook staatssteun toegestaan voor affordable housing, gericht op huishoudens buiten de bestaande doelgroep van sociale huur. Dit zijn huishoudens die geen betaalbare huisvesting kan vinden door marktomstandigheden en/of marktfalen. Verder staat Europa nu ook door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen voor middenhuurwoningen toe. Hierdoor valt bijna 12 miljard euro aan investeringsruimte vrij, die niet nodig is voor de geplande middenhuur en daarom kan worden ingezet voor de sociale huur.
Dossier twee betreft de vereenvoudiging van Europese regelgeving die de woningbouw raakt. Veel sectorale regelgeving heeft legitieme doelen, maar de stapeling ervan leidt tot vertraging en hogere kosten voor de woningbouw. Daarom is op verzoek van de Europese Commissie een longlist gemaakt van richtlijnen en verordeningen met potentie tot vereenvoudiging. Daarop prijken onder meer de Natuurherstelverordening, de Vogel- en Habitatrichtlijn, de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen en de Verordening Bouwproducten. Net als bij het Nederlandse programma STOER is het ook hier noodzakelijk scherp onderscheid te maken of het probleem daadwerkelijk in de Europese regelgeving zit, in de implementatie ervan in de Nederlandse regelgeving of dat het vooral de interpretatie van regels in de praktijk is. De Commissie heeft inmiddels veel inbreng opgehaald van lidstaten en stakeholders ter voorbereiding op het uiteindelijke pakket. De definitieve vorm van dat pakket moet nog onduidelijk worden.
Meer investeringsruimte
En dan zijn daar de woningcorporaties, het derde dossier met impact voor Nederland. Aedes, NWB Bank, Vereniging Nederlandse Gemeenten, Interprovinciaal Overleg en de Woonbond pleiten al langer voor een uitzondering voor corporaties op de Anti Tax Avoidance Directive. De ATAD is bedoeld om belastingontwijking via buitenlandse activiteiten van multinationals te beperken, maar raakt woningcorporaties hard omdat zij door beperking van de renteaftrek veel vennootschapsbelasting betalen. Deze zou anders in woningbouw, verbetering en betaalbaarheid geïnvesteerd kan worden. Geschat wordt dat een uitzondering van de ATAD corporaties jaarlijks 400 miljoen euro in 2025 bespaart op de Vennootschapsbelasting-lasten, tot 600 miljoen in 2029. Dat vertaalt zich in circa 11 tot 14 miljard aan investeringsruimte. Een dergelijke wijziging van Europese fiscale regels dient echter unaniem door alle lidstaten goedgekeurd te worden. Daarna moeten wijzigingen ook in Nederlandse wetgeving worden vastgelegd. In de Rijksbegroting 2027 is ook geld opgenomen om woningcorporaties vanaf 2028 uit te zonderen van de ATAD (Ministerie van Financiën, 2026, p. 48).
Van belang voor Nederland (de overheid én de woningcorporaties) is ook dat de sociale huisvesters uit Finland en Denemarken onlangs opnieuw zijn ingedeeld voor de Europese begrotings- en boekhoudregels. Opvallend: ze zijn in de categorie ‘overheid’ terecht gekomen. Ons eigen Centraal Bureau voor de Statistiek classificeert onze toegelaten instellingen in de volkshuisvesting inmiddels als non-profit institutions serving households (NPISH).Mogelijk lijkt dit een wat technische discussie, maar de uitkomst kan wel degelijk gevolgen hebben voor de relatie tussen de staatsschuld en de leningenportefeuille van de sector en de regels rond Europees aanbesteden.
Overspannen woningmarkt
Een vierde relevant thema rondom het EAHP betreft de mogelijke Europese wetgeving voor toeristische verhuur van woningen. De wooncrisis slaat het hardst toe in populaire gebieden: de grote steden, economisch sterke en/of toeristisch aantrekkelijke regio’s. De Commissie ziet daar de huizenprijzen het meest losraken van de inkomensontwikkeling van gewone huishoudens. En enigszins in tegenstelling tot het benadrukken van de subsidiariteit wordt hier wel gesproken over een Europees wetgevingsinitiatief. Mogelijk gaat het om het harmoniseren van indicatoren die wijzen op een overspannen woningmarkt in een bepaald gebied. Lidstaten, regio’s en steden met overspannen woningmarkten kunnen met deze regelgeving vervolgens maatregelen nemen om de krapte in dat specifieke gebied tegen te gaan, zoals het beperken van kortetermijnverhuur.
De begrijpelijke vraag ‘wat heeft Nederland aan het EAHP?’ kan niet zonder een financieel antwoord. Komt er bijvoorbeeld meer Europees geld voor sociale en betaalbare woningbouw? Een deel van het antwoord is wellicht te vinden in de plannen voor een Pan European Investment Platform (EC 2026b), dat via nationale hubs de toegang tot (Europese) fondsen eenvoudiger moet maken, door kennis te delen en samenwerking te stimuleren. De nieuwe Europese begroting voor 2028-2034 is momenteel nog in onderhandeling. Nederland pleit hier voor strikte budgetdiscipline en een focus op de kerntaken defensie, innovatie en concurrentievermogen.
Tot slot wordt er gewerkt aan een European Housing Alliance, een groot platform van lidstaten, medeoverheden en andere partijen gericht op het uitwisselen van kennis en best practices en het versterken van samenwerking. De Housing Alliance is een cruciale bouwsteen omdat een flink deel van de acties uit het plan niet bij de Commissie liggen, maar bij de lidstaten en andere actoren. De Housing Alliance bouwt deels voort op het door Nederland geïnitieerde European Housing Policy Network (EIPA, 2026).
Steun in de rug
Dit alles overziend is de conclusie op zijn plaats dat het EAHP een goede steun in de rug is voor het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid. Er zit genoeg in dat op de Nederlandse wensenlijst staat, zoals de aanpassing van de staatsteunregels en het fiscale kader voor woningcorporaties en een vereenvoudiging van Europese sectorale regelgeving (die de woningbouw kan vertragen en/of bemoeilijken). Toch mogen we echter niet te snel concluderen dat nu Europa beweegt we in Nederland snel op volle kracht vooruit kunnen en de vermindering van het woningtekort nu binnen handbereik ligt.
Voor de vereenvoudigingsoperatie staat ook de Europese Commissie pas aan de startlijn van een langdurig proces, van nieuwe onderhandelingen en/of van periodieke revisies van bestaande richtlijnen. De herziene staatssteunregels moeten allereerst in onze nationale wetgeving worden geïmplementeerd en daarna in de werkzaamheden van corporaties zelf, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties. Het verminderen of afschaffen van Venootschapsbelasting/ATAD vraagt naast implementatie in de regelgeving ook een flink stuk extra dekking op onze eigen overheidsbegroting. Ook is het raadzaam goed aangehaakt te blijven bij de technisch ogende discussie over classificatie van social housing providers onder het European System of Accounts (de Europese boekhoud- en begrotingsregels).
Er is dus werk aan de winkel. Voor verduurzaming van de gebouwde omgeving liggen er zeker kansen in Brussel. Maar lukt het ook om Europese middelen te verwerven voor innovatie in de bouw, voor bijvoorbeeld verduurzaming en opschalen van industrieel bouwen? Dat zou goed kunnen bijdragen aan de realisatie van sociale en betaalbare huurwoningen. Leren we met elkaar in samenwerking met het Pan European Investment Platform om tot nog betere condities te komen dan wat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw al biedt? Komen er in het Nationaal en Regionaal Partnerschapsplan middelen voor wonen, en zo ja, waarvoor en hoeveel? Het zijn thema’s die vanuit Den Haag de komende tijd goed in de gaten gehouden moeten worden.
Header: vlaggen voor het kantoor van de Europese Commissie in Brussel. Foto: Cinematographer/Shutterstock.
